Zulässigkeit einer Maklertätigkeit durch Rechtsanwälte

Dürfen Rechtsanwälte als Makler auftreten und eine Provision verlangen? Kurz gesagt: Ja, im Einzelfall ist das zivilrechtlich zulässig und kein gesetzliches Verbot steht dem generell entgegen. Allerdings gelten klare Grenzen, insbesondere bei gleichzeitiger anwaltlicher Beratung und bei Interessenkonflikten, die den Maklerlohnanspruch vereiteln können.

Dieser Beitrag fasst den berufsrechtlichen Rahmen, die zivilrechtlichen Voraussetzungen und die Abgrenzung zwischen zulässiger Maklertätigkeit und unzulässiger Rechtsberatung zusammen – inklusive einer praxisnahen Checkliste für Kanzleien und Unternehmen.

Berufsrechtlicher und zivilrechtlicher Rahmen

Kein gesetzliches Totalverbot für Anwälte als Makler
Anders als für Notare existiert keine Verbotsnorm, die Rechtsanwälten Maklertätigkeiten generell untersagt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Anwälte im Einzelfall rechtswirksam Maklergeschäfte vereinbaren und sich Provision versprechen lassen dürfen. Standesrechtliche Bedenken beeinträchtigen die zivilrechtliche Wirksamkeit eines Vertrags nicht automatisch.

Grenze: ständige Maklertätigkeit unvereinbar mit dem Berufsbild
Die regelmäßige, „ständige“ Ausübung des Maklerberufs passt nicht zum anwaltlichen Berufsbild; entscheidend ist die Einzelfallgestaltung.

Rechtsfolgen bei nachvertraglicher Anwaltstätigkeit
Anwaltliche Dienstleistungen nach Abschluss des Hauptvertrages (z. B. Abwicklung, Streitigkeiten) lassen den zuvor entstandenen Maklerlohnanspruch nicht entfallen.

Grenzen des Maklerlohns: Verflechtung, Neutralität und Interessenkonflikte

Maklertätigkeit als Dreipersonenverhältnis und Neutralitätsanforderung
Makler agieren im Dreipersonensystem (Verkäufer – Käufer – Makler) und müssen „in der Mitte“ stehen. Eine unechte Verflechtung liegt vor, wenn der Makler so eng und institutionalisiert mit einer Hauptpartei verbunden ist, dass er sich im Streitfall regelmäßig auf deren Seite stellt. In solchen Fällen entfällt der Vergütungsanspruch.

Verflechtung mit dem Auftraggeber ist grundsätzlich unschädlich
Steht der Makler auf der Seite seines Auftraggebers (etwa der Verkäufer), ist dies für den Provisionsanspruch nicht per se schädlich. Maßgeblich ist, ob ein institutionalisiertes, dauerndes Interessengeflecht besteht, das die gesetzliche Maklerrolle unvereinbar macht.

Treuhand/Anderkonto und Maklerlohn
Eine Treuhandtätigkeit (z. B. Entgegennahme und Verteilung des Kaufpreises über ein Anderkonto) begründet nicht automatisch eine unechte Verflechtung – insbesondere, wenn wirtschaftliche Einflussmöglichkeiten auf die Verkäufer nicht erkennbar sind und die Maklertätigkeit bereits abgeschlossen war.

Abgrenzung: Rechtsberatung versus keine Rechtsberatung

Kernkriterium der Abgrenzung (BGH)
Entscheidend ist, ob der Anwalt im Rahmen der Maklerleistung „rechtlichen Rat von nicht völlig unerheblicher Bedeutung“ erbringt. Ist dies der Fall, spricht dies für einen Anwaltsdienstvertrag (mit Interessenkonflikt-Risiken); fehlt eine solche relevante Rechtsprüfung, bleibt es bei der zulässigen Maklerleistung.

Praktische Bedeutung
Änderungen am Vertragsentwurf, Terminabstimmungen oder sachliche Koordination können zulässige Maklerhandlungen sein. Rechtsgestaltungen, rechtliche Risikoabwägungen oder strategische Beratung zugunsten einer Partei deuten dagegen auf eine anwaltliche Tätigkeit von Gewicht – und damit potenziell auf eine verflechtungsbedingte Gefährdung des Maklerlohns.

Praxis-Checkliste: so sichern Sie Zulässigkeit und Maklerlohn

- Einzelfall statt „ständig“
Stellen Sie sicher, dass die Maklertätigkeit eine Ausnahme ist und nicht regelmäßig ausgeübt wird.

- Neutralitätslage wahren
Agieren Sie „in der Mitte“ – vermeiden Sie eine institutionalisiert enge Bindung an eine Vertragspartei, die Sie faktisch zu deren Interessenvertreter macht.

- Offenlegung besonderer Rollen/Beziehungen
Transparenz gegenüber der jeweils anderen Vertragspartei reduziert das Risiko einer „unechten Verflechtung“, die insbesondere dann problematisch ist, wenn sie nicht offen gelegt wird.

- Keine relevante Rechtsberatung im Rahmen der Maklerleistung
Vermeiden Sie rechtliche Beratung von nicht unerheblicher Bedeutung als Teil der Maklertätigkeit; lagern Sie Rechtsberatung in ein getrenntes Mandat mit klarer Rollenbeschreibung aus.

- Treuhand sauber trennen
Übernehmen Sie treuhänderische Aufgaben (z. B. Anderkonto) nur mit klarer Auftragslage und nach Abschluss der Maklertätigkeit – und achten Sie darauf, dass daraus keine wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entstehen.

- Nachvertragliche anwaltliche Unterstützung zulässig
Anwaltliche Dienstleistungen „nach dem Deal“ gefährden den zuvor entstandenen Maklerlohnanspruch nicht.

- Klarer Maklervertrag und Maklerklausel
Vereinbaren Sie die Provision ausdrücklich (Prozentsatz, Fälligkeit) und dokumentieren Sie die Vermittlung – etwa über eine Maklerklausel im Hauptvertrag.

- Fälligkeit und Zahlungsverzug regeln
Stimmen Sie bei Bedarf eine Stundung und klare Fälligkeitsauslöser ab (z. B. binnen zwei Wochen nach Fälligkeitsmitteilung); so entsteht Verzug, wenn die Zahlung ausbleibt.

- Rollenkommunikation dokumentieren
Halten Sie schriftlich fest, dass Sie in der Sache als Makler tätig sind (und ggf. getrennt als Anwalt in anderer Angelegenheit) – das erleichtert die Abgrenzung im Streitfall.

Zusammenfassung

Rechtsanwälte dürfen im Einzelfall als Makler tätig sein und eine Provision verlangen; ein generelles Verbot existiert nicht. Die ständige Maklertätigkeit bleibt beruflich unvereinbar. Der Maklerlohn entfällt, wenn ein institutionalisiertes, nicht offengelegtes Interessengeflecht zur anderen Vertragspartei besteht (unechte Verflechtung). Eine Bindung zum Auftraggeber ist dagegen grundsätzlich unschädlich. Ob zulässige Maklerleistung oder unzulässige Rechtsberatung vorliegt, richtet sich danach, ob der Anwalt im Rahmen der Maklerleistung rechtlichen Rat von nicht unerheblicher Bedeutung erteilt. Nachvertragliche anwaltliche Tätigkeiten lassen den bereits entstandenen Maklerlohnanspruch nicht entfallen.